Расторжение договора купли продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

1. Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
2. В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
3. Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
4. Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
5. В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
6. Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
7. Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Нужна ли помощь юристов

Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.

Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.

Чем помогут юристы:

• составят договор купли-продажи и передаточный акт;
• предусмотрят пункты для расторжения договора;
• сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
• освободят вас от необходимости изучить закон;
• облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Можно ли отменить сделку после ее регистрации?

   Это возможно, однако необходимо учесть существенное ограничение. Если сделка была зарегистрирована, ее расторжение допустимо только в том случае, если договор остается в силе и пока не исполнен.

   Договор купли-продажи жилой недвижимости считается завершенным после его оформления в соответствующих органах. Предполагается, что договор полностью исполнен, если право собственности надлежащим образом перешло к покупателю и он произвел полную оплату за купленную недвижимость. Здесь важны дополнительные существенные условия:

   1. Если право собственности пока за продавцом, то лицам, участвующим в сделке, достаточно подать заявление в Росреестр с просьбой аннулировать регистрацию. На данном этапе договор формально не оформлен, и в фактическом соглашении о расторжении нет необходимости.
   2. Если переход права на недвижимое имущество произошел, но окончательной оплаты сделки еще не было, расторжение такого договора также возможно. Заинтересованные лица должны по обоюдному согласию представить в Росреестр подписанное соглашение о расторжении договора. В результате право собственности возвращается предыдущему владельцу.

   После подписания исполнения договора его отмена становится маловероятной. Если передумают обе стороны, наиболее простым решением будет оформление новой сделки продажи, при которой контрагенты меняются местами. Если же отменить договор потребовалось только одной стороне, единственное решение — обратиться в суд.

   Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?

   Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.

   Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).

   Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.

   Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.

   Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.

   Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.

   ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.

   Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:

   • Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
   • Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).

   Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости – судебная практика

   При расторжении договора купли-продажи недвижимого объекта полностью прекращается его действие, завершаются правовые отношения между сторонами. Юридическая практика показывает, что стороны крайне редко расторгают сделку по обоюдному согласию: чаще всего такие вопросы решаются через суд.

   Основаниями для расторжения договора купли-продажи недвижимости могут послужить (ст. 450 ГК РФ):

   • Существенные нарушения условий договора одной из сторон;
   • Нанесение ущерба объекту сделки;
   • Отказ от выселения из квартиры и снятия ее с регистрационного учета.

   Весомым основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации может стать отказ покупателя от внесения оплаты с затягивание сроков платежа в рассрочку.

   Причинами расторжения договора могут послужить и непредвиденные обстоятельства: появление лиц, которые имеют права на продаваемый объект, чрезвычайные ситуации и др.

   По решению суда сделка может быть признана недействительной при наличии таких факторов, как (ст. 167 ГК РФ):

   • Нарушение законодательных норм;
   • Признание продавца или покупателя недееспособными;
   • Заключение договора с участием лица, неспособного руководить своими действиям;
   • Оформление сделки под угрозой, обманным путем или с применением насилия;
   • Обнаружение факта фиктивности сделки и др.

   Все указанные выше обстоятельства требуют участия квалифицированного адвоката, который сможет защитить права продавца и покупателя и добиться справедливого решения суда.

   Расторжение по соглашению сторон

   Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

   Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

   В соглашении обязательно должны быть прописаны:

   1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
   2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
   3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
   4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
   5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

   При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

   Аннулирование сделки в одностороннем порядке

   Согласно законодательству лицо, которое является инициатором расторжения договора. Должно предпринять попытки по урегулированию вопроса без привлечения суда. Инициатор должен в письменном виде предложить второй стороне прекратить соглашение по обоюдному согласию. Только в том случае, если вторая сторона отказалась в регулировке вопроса, инициатор имеет право идти в суд. Кроме того, сторона, начавшая расторжение договора имеет право обратиться в суд если она не получила ответ на письменную просьбу в срок, установленный в предложении. Если этот срок не указывался при составлении документов, то время ожидания ответа, предусмотренное Гражданским кодексом, составляет тридцать суток.

   Если сторонам не удалось договориться в досудебном порядке, то инициатору при подаче заявления в суд необходимо:

   • Предварительно подготовить и предоставить суду исковое заявление и материалы, являющиеся причиной для прекращения процедуры о купли-продажи;
   • Поучаствовать в заседаниях суда в процессе рассмотрения данного дела;
   • Получить судебное решение и при необходимости обратиться в Росреестр, если в Единый Государственный Реестр Недвижимости была внесена информация о переходе права собственности.

   Аннулирование сделки после регистрации

   Прекратить действие заключенного соглашения о купли-продажи имущества можно даже после его регистрации, когда он и становится официально заключенным. Расторжение сделки после регистрации можно разделить на несколько этапов:

   1. Когда право собственности на имущество еще не перешло от одного участника процесса к другому, на этом этапе все что нужно сделать для расторжения сделки это подать заявление об остановке регистрации в Росреестр.
   2. Право собственности перешло от одного человека к другому, но оплата произведена не была. Аннулировать договор на этом этапе можно путем обращения в Росреестр и предоставления специального документа о прекращении сделки. Право собственности в таком случае вернется к тому, у кого оно было до совершения процедуры купли-продажи.
   3. На этапе когда договор исполнен, то есть право собственности перешло от одного участника к другому, и покупка квартиры была оплачена в полной мере, аннулировать соглашение практически невозможно. В том случае если участники процесса изменили свое решение и не хотят проводить сделку, то самым простым вариантом будет обратная купля-продажа. Так обе стороны смогут вернуться с чего они изначально начинали.

   Частые вопросы и ответы на них

   1. Какие основания могут возникнуть для расторжения договора купли-продажи недвижимости?

   • Добровольное соглашение сторон.
   • Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
   • Существенное изменение обстоятельств.
   • Отсутствие надлежащей регистрации договора.

   2. Какие проблемы могут возникнуть после расторжения договора купли-продажи жилья?

   • Возможность убытков при продаже имущества.
   • Судебные споры из-за невыполнения обязательств или неоднозначности условий расторжения.
   • Необходимость оплаты комиссии агентству по недвижимости.
   • Проблемы со сдачей квартиры в аренду или изменением прав собственности на объект недвижимости.

   3. Как можно защититься от возможной отмены договора купли-продажи недвижимости?

   • Правильно оформить договор и внести все необходимые условия и гарантии.
   • Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости и убедиться в соблюдении всех формальностей при совершении сделки.
   • Обратиться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости.
   • Предусмотреть штрафные санкции за нарушение договора.

   Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

   Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

   Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

   Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

   • наименование и реквизиты сторон;
   • ссылка на расторгаемый договор;
   • чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
   • реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
   • обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

   Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

   Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

   Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

   • Исковое заявление;
   • Квитанция об оплате государственной пошлины;
   • Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
   • Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
   • Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

   Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

   • Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
   • Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

   Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?

   Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.

   Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.

   ---

   
   

   Похожие записи:

   • Пенсия по потере кормильца в 2024 в Московской области
   • Какому мировому судье подавать иск о разводе
   • Штраф за парковку около пешеходного перехода в 2024 году