Как составить предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

• cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
• итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
• paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

Главная цель предварительного договора – безопасность обеих сторон. Его заключают по разным причинам:

• собственник продает жилье, а на вырученные деньги собирается купить другую квартиру. Продавец нашел покупателя, внес задаток за будущую квартиру, и вот покупатель передумал приобретать недвижимость. Других средств у продавца нет, поэтому сделку расторгают, задаток он не получает. При заключении ПДКП он бы не нес столько убытков: покупателя, отказавшегося от сделки, ждал бы штраф (смотря на каких условиях заключили преддоговор);

• ПДКП работает на обе стороны. Например, покупатель нашел квартиру мечты, отказался от всех остальных вариантов, перестал платить аренду за жилье, а продавец в последний момент отказался продавать ему недвижимость. Принцип тот же: если будет ПДКП, продавцу придется отдавать задаток – все зависит от условий договора.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.

Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:

налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.

При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

• Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.

• Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.

• Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.

• Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.

• Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.

• Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств

Ниже представлен образец формы предварительного договора купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств

1. Датировка договора: [дата]
2. Стороны договора:

• Продавец: [ФИО продавца], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: [серия и номер паспорта продавца], выдан: [кем и когда выдан паспорт продавца], адрес регистрации: [адрес регистрации продавца], адрес проживания: [адрес проживания продавца]
• Покупатель: [ФИО покупателя], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: [серия и номер паспорта покупателя], выдан: [кем и когда выдан паспорт покупателя], адрес регистрации: [адрес регистрации покупателя], адрес проживания: [адрес проживания покупателя]

Предмет договора:

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную по адресу: [адрес квартиры].

Покупатель обязуется купить и принять квартиру в собственность на условиях, указанных в настоящем договоре.

Структура оплаты:

№ п/п	Этап	Сумма	Способ оплаты
1	Аванс	[сумма]	[способ оплаты]
2	Остаток стоимости	[сумма]	Привлечение кредитных средств (ипотека)

Вот что нужно запомнить:

• Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке выполняет одну функцию – фиксирует на бумаге уговор продавца и покупателя заключить основной ДКП в будущем. Сам по себе предварительный контракт не меняет права участников на квартиру, но возлагает на них обязанность не допустить срыва сделки в будущем.
• Если одна из сторон после оформления предварительного договора сорвет основной, для нее наступят негативные последствия.
• Чаще всего предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке требует Сбербанк. Для него это своеобразная гарантия, что ипотека состоится. Остальные банки требуют такой договор в зависимости от конкретных обстоятельств.
• Если банку принципиально составление предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке, он предложит свои услуги по оформлению за плату. Но можно сэкономить и сделать все самостоятельно.
• Как правило, нотариус не нужен. Регистрации в Росреестре ПДКП тоже не требует.
• Подписать главный договор купли-продажи нужно в срок, прописанный в предварительном. Если в ПДКП дату не определили, нужно успеть выйти на куплю-продажу в течение года.

Виды предварительного договора купли-продажи

Единой утвержденной классификации преддоговора нет, но тем не менее можно выделить две основные.

Первая – по субъектам сделки:

• ПДКП между физлицами;
• ПДКП между юрлицами.

Вторая – по характеру сделки:

• ПДКП при покупке квартиры/жилого дома у собственника;
• ПДКП при приобретении новостройки с дальнейшим оформлением ДДУ;
• при приобретении жилья в ипотеку (часто на этом виде договора настаивают банки для закрепления условия полной/частичной оплаты жилья кредитными средствами);
• ПДКП для органа опеки (если сделка проходит при участии несовершеннолетнего собственника дома/квартиры, без получения согласия от органов опеки не обойтись. Причем отправлять нужно нотариально заверенный преддоговор, а лучше два – на продажу старого жилья и покупку нового. Чтобы сделка состоялась, органы опеки должны удостовериться, что несовершеннолетний будет проживать в равноценных либо лучших условиях).

Последовательность покупки жилья по ипотеке

Приобретение квартиры, независимо от того, приобретается ли она на ипотечных условиях или нет, всегда состоит из нескольких этапов:

1. поиск квартиры;
2. оформление и совершение предварительной сделки купли-продажи недвижимости;
3. подача заявки в банк или аналогичную кредитную организацию о получении ипотечного кредита;
4. заключение кредитного соглашения с банком в случае положительного решения по вашей заявке;
5. подписание базисного контракта купли-продажи квартиры с продавцом;
6. регистрация в государственных органах (Росреестр) ипотечного договора и права собственности нового владельца недвижимости;
7. оплата продавцу за квартиру.

Указанная последовательность действий такова же и для жилья, приобретаемого по договору долевого участия. Отличие состоит в регистрации не права собственности, а перехода прав по ДДУ (договору долевого участия).

После приемки многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания акта передачи квартиры, новый собственник еще раз обращается в Росреестр и регистрирует свое право собственности на квартиру в новостройке.

Обычно в предварительном контракте по ипотеке в строящемся жилом комплексе указывается сумма бронирования квартиры за конкретным дольщиком. Покупателю необходимо уточнить у застройщика, включена ли эта сумма в конечную стоимость квартиры.

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог.
В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств. При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора:
Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру).
При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.
Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как «предварительный договор» — промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

Похожие записи:

• Как правильно начислять аванс по заработной плате в 2024 году
• Что положено за третьего ребенка в 2024 году в Екатеринбурге
• Какие пособия положены при рождении 4 ребенка в 2024 году в Челябинской области