Что такое перепланировка нежилого помещения по закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое перепланировка нежилого помещения по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Примечательно, что закон допускает узаконивание перепланировки, проведенной без получения согласования в порядке, рассмотренном выше (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях у заявителя должно быть оформленное техническое заключение о допустимости и безопасности работ по переустройству (перепланировке), что оформлено проектной организацией, входящей в СРО. В установленном порядке оформляется акт о завершении перепланировки, если у комиссии нет оснований отказывать в его выдаче.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Когда согласование на перепланировку не требуется?

Возможен, в свою очередь, вариант, при котором согласование от Мосжилинспекции не требуется в принципе. А именно — если перепланировка (переустройство) включают работы, не поименованные в п. 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП. При этом, по завершении работ, не требующих согласования, необходимо оформить акт о приемке в порядке, регламентированном п. 19.1 Приложения 1.

Такое оформление происходит по упрощенной схеме: в приемную комиссию входят только представитель Мосжилинспекции и заявитель. Оформляется эскиз (схематичное отображение проведенных работ) в форме поэтажного плана, а также экспликации а нему — после произведенного переустройства или перепланировки (п. 19.4 Приложения 1).

Рассмотрим теперь, как решается вторая задача — перепланировка (переустройство) нежилого объекта, который обособлен от жилых (не входит в состав МКД).

Последствия самовольной перепланировки

Самовольная перепланировка — та, что проведена без согласования, предусмотренного ст. 26 ЖК РФ. Собственник, который осуществил такую процедуру, может быть оштрафован городской жилищной инспекцией на основании ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:

• на 2000 — 2500 рублей, если он — гражданин;
• на 4000 — 5000 рублей, если он — должностное лицо;
• на 40 000 — 50 000 рублей, если он — юридическое лицо или ИП.

Если самовольная перепланировка осуществлена в отношении объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, то за это полагается штраф (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 1000 до 3000 рублей;
• на должностное лицо — от 10 000 до 30 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 50 000 до 150 000 рублей.

Если соответствующий объект нежилого фонда разрушен вследствие незаконной перепланировки, то штраф составит (ч. 2 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 3000 до 5000 рублей;
• на должностное лицо — от 30 000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 100 000 до 200 000 рублей.

Если нарушение по ч. 1 и ч. 2 не устранено в течение 40 дней с момента оформления постановления о штрафе (равно как совершено повторное нарушение, если с момента предыдущего штрафа прошло не менее 40 дней), то налагается штраф:

• на гражданина — от 2000 до 5000 рублей;
• на должностное лицо — от 20 000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 200 000 до 500 000 рублей.

Если проведена перепланировка (переустройство) нежилого помещения, не относящегося к общедомовому имуществу, в МКД без согласования с Мосжилинспекцией (и нет оснований для штрафов по ст. 9.8. Кодекса), то выписываются штрафы (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):

• на гражданина — от 2000 до 2500 рублей;
• на должностное лицо — от 5000 до 50 000 рублей;
• на юридическое лицо — от 300 000 до 350 000 рублей.

Указанное наказание по ст. 9.12 КоАП г. Москвы назначается и в случае, если заявитель обратился в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве без согласования (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

• установка сплит-систем;
• смена отопительных радиаторов;
• оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
• замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
• установка вытяжки;
• остекление балконов и лоджий;
• замена напольного покрытия;
• переоборудование шкафов внутри стены;
• замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Какую перепланировку не надо согласовывать?

Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.

Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.

Например, к перепланировке не относятся:

• переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов;
• установка кондиционеров и антенн;
• смена сантехники;
• замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.

Внесение изменений в Государственный кадастр и Росреестр

После получения новых документов БТИ в результате произведенной перепланировки, необходимо внести изменения в ГКН и ЕГРП. Для этого наш кадастровый инженер изготавливает технический план нежилого помещения, на основании которого вносятся изменения в кадастр.

Имея на руках кадастровый паспорт, соответствующий новой планировке вносятся изменения в ЕГРП с заменой Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

На сегодняшний день размер штрафа за самовольную перепланировку для юридических лиц достигает 350 тысяч рублей. Согласовать перепланировку в своем помещении выгоднее, чем бесконечно оплачивать штрафные санкции.

Срок проведения работ по согласованию перепланировки нежилых помещений – от 2 месяцев.

Согласование перепланировки офиса

Процедура согласования перепланировки офиса или другого помещения, которое находится в торговом или ином коммерческом здании, регулируется местными актами. Тем не менее в общем она одинакова по всей стране.

Чтобы узаконить вмешательство в планировку офиса, необходимо:

1. Обратиться в БТИ за изготовлением техпаспорта.
2. Составить проект работ с участием архитектора.
3. Собрать необходимые документы по списку.
4. Обратиться с заявлением и документами в администрацию (префектуру) района.
5. Дождаться решения по заявлению (от 30 до 45 дней).
6. Получить разрешение на согласование.
7. Произвести строительные работы.
8. Принять работы по акту и ввести помещение в эксплуатацию.

Пакет документов включает:

• заявление на согласование;
• выписку из ЕГРН на помещение;
• технический паспорт из БТИ;
• проект перепланировки.

Дополнительно могут потребоваться заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам и, если работы производит арендатор, договор аренды или согласие собственника на производство манипуляций.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Срок оформления перепланировки в нежилом здании

В зависимости от произведённых работ примерный срок оформления перепланировки составляет от 1 до 2 месяцев. Ниже приведены ориентировочные сроки каждого этапа. Некоторые из этих этапов можно выполнять одновременно.

• получение выписки ЕГРН — 5 дней
• подготовка проекта перепланировки — от 5 до 10 дней
• подготовка технического заключения о состоянии конструкций — от 10 до 20 дней
• подготовка технического плана — от 5 дней
• внесение изменений в Росреестр — 10 дней

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Похожие записи:

• Как получить РВП в России гражданину Узбекистана в 2024 году
• Факт родства и родственных отношений. Как доказать или подтвердить родство. Документы.
• Земли сельскохозяйственного назначения можно ли строить дом в 2024 году