Как узаконить пристройку к зданию нежилому на собственной земле
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к зданию нежилому на собственной земле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Пристройка — реконструкция или перепланировка?
Для начала давайте определимся, что такое «пристройка».
Каждое капитальное строение имеет определенные габариты: длина, высота, ширина, площадь и объем. Изначально эти данные отражены в проектно-разрешительной документации на строительство, а после ввода здания в эксплуатацию — в техпаспортах, техпланах, ЕГРН и БТИ.
В процессе эксплуатации здания может возникнуть необходимость в изменении его параметров как в сторону увеличения площади или этажности, так и в сторону их уменьшения. Это может быть надстройка, пристройка, демонтаж части строения.
Следовательно, пристройка к любому зданию увеличивает его габариты, делает иным его контур, то есть изменяет его первоначальные — проектные — параметры. Именно поэтому такое строительство по закону считается реконструкцией, а значит, требует непременного согласования с Госстройнадзором.
При введении объекта в эксплуатацию в новой технической документации пристроенная часть будет объединена общими внешними границами (стенами) с основным зданием. Обе части, как правило, соединяются общими внутренними помещениями, коридорами, инженерными системами. Возможно обустройство отдельного выхода из пристройки.
|
Можно ли узаконить пристроенный балкон?
Узаконение пристроенного балкона в многоквартирном доме еще более сложный процесс, чем узаконение пристроя к нежилому зданию.
Сложность ситуации заключается в том, что пристрой балкона – это реконструкция многоквартирного дома. На реконструкцию многоквартирного дома требуется согласие собственников помещений в таком доме. Кроме того, также необходимо изначально готовить проектную документацию, получать разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию.
С учетом этого, узаконить пристроенный балкон в административном порядке точно не получится. Необходимо обращаться в суд для узаконения пристроенного балкона.
Однако, стоит отметить, что при рассмотрении подобных дел суды, как правило, отказывают в удовлетворении исков. Поэтому, если Вы решили пристроить балкон, мы рекомендуем придерживаться порядка, предусмотренного для реконструкции многоквартирных домов.
Ответственность за самовольную постройку
За самовольную постройку может наступить гражданско-правовая ответственность в виде сноса. То есть, если лицо самовольно осуществило строительство, то через суд его могут обязать снести незаконную постройку. Если исполнение решения суда передадут в службу судебных приставов, то необходимо будет уплачивать исполнительский сбор, а также расходы на снос.
Также необходимо учитывать расходы лица, которые оно понесло на возведение постройки.
За строительство с нарушением установленного порядка грозит административная ответственность по ст. 9.5. КоАП РФ. Санкциями указанной статьи предусмотрены различные штрафы, например, гражданин может отделаться 2 тыс. руб. штрафа, а юрлицу может грозить штраф до 1 млн. руб. или приостановление деятельности.
Если самовольная постройка причинит вред жизни и здоровью третьих лиц, то лицу может грозить уголовная ответственность. Квалификация его действий будет зависеть от обстоятельств причинения вреда.
Если Вы столкнулись с ситуацией необходимости узаконение пристроев, но не знаете, с чего начать, тогда обращайтесь за помощью в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург. Наши юристы и адвокаты знают, как узаконить различные самовольные постройки.
Стоимость регистрации пристройки
Она может быть разной. Прежде всего, цена зависит от момента обращения заявителя — до начала строительства или после. Если речь идет о самовольно пристроенном объекте, вероятнее всего, потребуется помощь адвоката.
Расценки на юридические услуги варьируются в зависимости от сложности вопроса и региона проживания. В среднем придется заплатить около 1.000 руб., одно представительство в суде обойдется около 6.000 руб.
Кроме этого, заявителю необходимо оплатить ряд обязательных платежей:
- Госпошлина (в случае обращения в суд) — в среднем 500 руб.;
- Оформление доверенности для представительства в судебной инстанции — около 2.000 руб.;
- Внесение изменений в Реестр — 20.000 руб.;
- Судебная экспертиза (в случае необходимости) — от 15.000 руб.
Если действовать по закону и узаконить пристройку до начала строительства, расходы ограничиваются только разработкой проекта и оформлением нового техпаспорта. Также следует учитывать, что снос сооружения по решению суда проводится за счет владельца.
Как узаконить реконструкцию?
Каждый владелец бизнеса должен знать, как узаконить реконструкцию нежилого помещения, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей как при продаже недвижимости, так в процессе ведения деятельности. Для этих целей сначала обращаются в БТИ. Это повлечет за собой выезд технического инженера на объект. Специалист сравнит предыдущий проект и внесет записи в новую проектную документацию. Потребуется предоставить план на раннюю планировку и техпаспорт на недвижимое имущество. После проведения всех мероприятий выдается новый техпаспорт, план и заверенный документ, подтверждающий безопасность проведенных изменений. Полученные бумаги и новый проект нужно передать в службу регистрации по месту расположения и зарегистрировать строительные изменения в этой инстанции.
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле
В зависимости от того, является ли пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Любая некапитальная постройка может быть не оформлена документально, это не повлечет применение санкций к собственнику. Она кардинально не влияет на конструктивные особенности дома, не ущемляет права соседей, не создает опасности жизни и здоровью жильцов.
В процессе эксплуатации может потребоваться внести изменения в конструкцию частного дома, увеличить его площадь. Тогда осуществляется строительство пристройки, которое позволяет добавить одно или несколько помещений к имеющимся квадратным метрам. Нужно ли ее регистрировать и как это делается?
- меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться, наследоваться и т.д. Важно оформить новую площадь в случае долевого владения домом, ведь изменится размер долей;
- при возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков. В случае нарушения пристройке может быть присвоен статус самостроя. При регистрации оценивается, не затронуты ли интересы соседей, путем обозначения новых границ объекта на плане участка. Для этого кадастровым инженером составляется новый кадастровый паспорт на дом.
Как узаконить уже построенный дом или пристройку
Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
В 2023-2023 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.
Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.
- Обратиться в муниципальные органы власти с заявлением и просьбой разрешить строительство гаража на приусадебном участке.
- Предоставить компетентным органам документы: план и технический паспорт участка и дома, к которому будет присоединена конструкция, свидетельство на право собственности объекта недвижимости и землеотвода.
- Заявление в установленной форме.
- Копию паспорта основного владельца имуществом с фотографиями, соответствующими возрасту и регистрацией.
- Заявление долевых собственников о том, что они не имеют возражений.
- Эскиз или проект гаража, если он будет иметь статус капитального строения.
Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.
Второй вариант предусматривает начало процесса узаконивания после завершения строительства, по факту. Основной акцент направлен на возможность получения подтверждающей документации. Оба варианта предусматривают прохождение одинаковых этапов узаконивания.
К некапитальным постройкам относятся строения, имеющие вспомогательный характер, не имеющие фундамента и непригодные для проживания. Для них не потребуется получать разрешение перед началом строительства. Как закончится возведение необходимо внести изменения в имеющуюся документацию.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Штраф за незаконные пристройки в 2020 году
Если Вы возвели пристройку самовольно без согласования с администрацией и без оповещения Росреестра об изменениях параметров дома, то данный факт будет считаться нарушением. Подобное несоблюдение градостроительного и административного законодательства влечёт за собой определенные последствия. Граждане, осуществившие незаконную пристройку к частному дому, несут административную ответственность. Владельцы недвижимости за так называемое самовольное строительство или реконструкцию, несут ответственность согласно ст.9.5 КоАП РФ, а также п.2.ст.222 ГК РФ, где установлено, что нарушение должно быть устранено путем сноса самовольной пристройки или возвращения объекта недвижимости к первоначальному состоянию. Виновные лица будут обязаны произвести эти работы за свой счёт. Также в соответствии с Кодексом об административных правонарушений п.1. ст.9.5 КоАП РФ реконструкция жилого дома без получения разрешения органов власти влечет наложение штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей.
Какие объекты считаются самостроем
Самовольной постройкой в 2024 году считают ту, которая:
- Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения). - Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
- Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
- Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Нужно ли узаконивать пристройку к дому?
Вспомогательные сооружения к дому занимают место – в высоту или в ширину. Если пристройка стоит на земле, она изменяет прежние градостроительные параметры – часть участка окажется занятой. Присоединенные к коттеджу объекты нужно узаконивать. Если этого не сделать, собственник не сможет распорядиться домом – п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Даже если вы попытаетесь провести сделку, в Росреестре увидят, что к дому прилегает неузаконенный объект, а в документах его нет. Ни одна сделка не состоится.
Кроме того, на владельца самостроя могут наложить штраф. Основанием будет несоответствие фактического расположения объектов тому, что оформлено в техническом паспорте.
- Капитальные – это строения к дому, имеющие с ним общую стену, а самое главное фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.
Примеры капитальных пристроек: гараж, баня, кухня, теплица и др.
- Некапитальные – нежилые конструкции к коттеджу, не имеющие капитального фундамента и не вносящие кардинальных изменений в характеристики основного здания.
Примеры: крыльцо с лестницей, терраса, балкон, навес, беседка.
Согласно ст. 51 ГрК РФ, узаконение представляет собой две процедуры – уведомление властей о предстоящей реконструкции (вместо разрешений) и оформление права собственности на создаваемый объект. Сейчас эти процессы объединены вместе. Если с уведомлением не возникло проблем, регистрацию выполняет сама администрация, без участия собственника.
Решая споры о сохранении пристройки и о признании права собственности на объект ИЖС, суды следуют букве закона. Вместе с тем они анализируют жизненную ситуацию. Если пристройка отвечает нормам СНиП, никому не мешает и не нарушает интересов сособственников дома – появляется шанс на легализацию.
Отказ встречается в следующих эпизодах:
- Застройщик нарушил несущую стену (риск обрушения коттеджа).
- Возведение пристройки вблизи от коммуникаций – не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Заход за границы соседнего участка, жалобы и претензии от соседей.
- Использование некачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев коттеджа – они могут быть против создания пристройки, поскольку это увеличит площадь дома, а, следовательно, и налоговую нагрузку.
Суды также руководствуются советами Верховного суда РФ. Разъяснения издаются каждые три месяца. В них входят наиболее сложные дела, а также актуальные вопросы по узаконению пристроек в частном секторе.
Пример:
Козин обратился в суд с иском против своего соседа по участку Разина. Оказалось, что гараж ответчика находится на земле истца. Козин не давал своего согласия на размещение чужой пристройки к дому. Истец предоставил документы на свой земельный участок и капитальный объект ИЖС. Он просил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика его снести.
Ответчик в лице Разина заявил, что его гараж узаконен и находится на земле с согласия ее собственника. Ответчик предоставил суду нотариальное согласие прежнего собственника участка – сосед был не против, чтобы гараж Разина заходил на его землю. Тем более, что была договоренность использовать погреб в гараже для хранения урожая соседа. Разин заявил, что согласие давал не истец, а наследодатель (Козин унаследовал землю и дом после оформления договоренностей и возведения).
Суд назначил строительную экспертизу, установил, что пристройка отвечает требованиям СНиП, является прочной и устойчивой, но хоть и нарушает градостроительные параметры, согласие между соседями было достигнуто. Истец вступил в наследство позднее. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, на момент договоренностей с умершим собственником он не имел никакого права распоряжаться наследством. Значит прежние договоренности остаются в силе. Суд отказал истцу в требовании снести пристройку как самовольную.
Узаконивание через суд считается сложной процедурой. Она отнимает не только время и деньги, но и большое количество сил. Юристы советуют не доводить дело до суда, а следовать административному порядку.
Полезные советы будущим владельцам пристроек:
- Не стройте без уведомления властей о своих действиях.
- Согласуйте реконструкцию с соседями.
- Учитывайте отступы от границ ЛЭП, жилых домов и соседних участков.
- Договоритесь со всеми дольщиками.
- Заказывайте грамотный проект переустройства и только у проверенных фирм.
- Не скрывайте технические параметры пристройки – о несоответствии все равно узнают.
Зачем легализовать пристрой к нежилой постройке
Легализация пристроев к нежилым постройкам является неотъемлемой частью процесса узаконивания сооружений и помещений. Этот алгоритм необходим для обеспечения законности строительства и приведения всей базы данных к нормативным требованиям. А также для того, чтобы официально оформить планируемую конструкцию или помещение.
Если возведение пристроя было совершено без разрешительной документации и согласования, то необходимо начать процедуру легализации. В некоторых случаях отказываться от узаконивания есть необходимость по причине отказа в согласовании документации или наличия судебной практики по аналогичным случаям.
Однако перед началом процесса легализации необходимо определиться, какие варианты оформления пристроя есть и какая из них подходит в конкретной ситуации.
Разновидности пристроев к нежилым строениям могут быть следующие:
- Пристройка к многоквартирному дому;
- Пристройка к жилому этажу нежилого здания;
- Пристройка к нежилому помещению (магазин, офис и т.д.).
В каждом из этих случаев процедура легализации будет иметь свои особенности и требования к документации.
Важно запомнить, что узаконивать самовольную постройку можно только при определенных условиях и в соответствии с законодательством.
Судебная практика по легализации пристроев
В случае самовольной постройки или пристройки к нежилому зданию или участку, оформление необходимых документов и получение разрешения на легализацию может стать сложной задачей. В этом случае помимо рекомендаций и советов центров узаконивания помещений, стоит обратиться к юристам, специализирующимся на данной теме.
Судебная практика в области легализации самовольных пристроек и построек стала активно развиваться в последние годы. Законодательная база и регламенты по оформлению таких построек постоянно изменяются, поэтому важно быть в курсе действующих причин и правил легализации. Чтобы получить юридическую помощь и понять, какие действия в вашем случае нужно предпринять, обратитесь к специалистам по этой теме.
Процедура легализации самовольной пристройки или постройки в нежилом здании или на участке требует соблюдения определенных требований и оформления соответствующих документов. Оформление самовольной постройки или пристройки возможно в случаях, когда пристройка была возведена не самовольно, а по плану или проекту, но по каким-то причинам не была согласована и узаконена.
Если вы планируете оформление самовольной пристройки или постройки к нежилому зданию, рекомендуется обратиться за консультацией к юристам или центрам узаконивания помещений. Они смогут направить вас, какую документацию необходимо собрать и какие действия предпринять для легализации вашей строительной конструкции.
Оформление самовольной пристройки или постройки может занять некоторое время и потребовать большого количества документов. Если вы решили отказаться от легализации, оставьте комментарий в специальной записи или обратитесь к юристам, чтобы получить соответствующую консультацию о возможности отказа.
Ниже приведены советы и рекомендации в процессе легализации самовольной пристройки или постройки к нежилому зданию или участку:
- Определите, когда была возведена самовольная пристройка или постройка;
- Соберите все необходимые документы, включая проектную и исполнительную документацию;
- Оформите договор с юристами или центрами узаконивания помещений для получения профессиональной помощи;
- Согласовывайте и планируйте все действия по оформлению пристройки или постройки с компетентными органами;
- Соблюдайте все требования, указанные в законодательстве, при оформлении самовольной пристройки или постройки;
- При необходимости обращайтесь в суд, если есть отказ в узаконении пристройки или постройки.