Можно ли продлить аренду земли незавершенного строительства задним числом в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продлить аренду земли незавершенного строительства задним числом в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если земля публичная, то применяются положения ст. 239.1 ГК – недостроенный объект (далее – ОНС) могут изъять у собственника по решению суда путем продажи с торгов по правилам, утв. Постановлением Правительства от 03.12.2014 № 1299. Если уполномоченный орган не реализовал право на предъявление требований к застройщику в суд в течение 6 месяцев, застройщик вправе снова продлить договор аренды для завершения строительства (подробнее об этом читайте ниже). Обратите внимание: публичный арендодатель в этой ситуации не может потребовать от арендатора освободить участок, ссылаясь на ст. 622 ГК (п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утв. Президиумом ВС 15.11.2017).

Применим ли п. 2 ст. 621 ГК, если участок публичный?

С 01.03.2015 Земельный кодекс дополнен главой V.1, регулирующей предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В частности, теперь установлено, что договоры аренды публичной земли заключаются на торгах за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК.

В связи с этим в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был добавлен п. 21, которым устанавливалась возможность для собственника ОНС приобрести земельный участок под таким объектом в аренду без проведения торгов на 3 года однократно для завершения строительства.

Таким образом, продлить договор аренды публичного земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК не получится, поскольку законом предусмотрен особый порядок предоставления участков, на которых располагаются ОНС, – по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом ВС 23.12.2020).

Продлить договор аренды публичного земельного участка по такому порядку возможно при одновременном выполнении следующих условий:

• право собственности на ОНС зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до 01.03.2015;
• ранее участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников такого ОНС по этому основанию.

Даже если предположить, что участки были предоставлены до 01.03.2015, возможность продления договоров аренды в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку участки ранее уже предоставлялись для завершения строительства.

Возможным вариантом решения в такой ситуации может быть образование нового земельного участка, например путем объединения исходных участков или их перераспределения. В этом случае, поскольку участок новый, формальное требование о его непредоставлении ранее для целей завершения строительства соблюдается. Однако по своей сути это является обходом положений о предоставлении земельного участка с ОНС. Кроме того, для образования нового участка (новых участков) потребуется воля публичного субъекта – собственника исходных участков, интересы которого могут не совпадать с интересами застройщика.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
3. Арендатор должен остаться прежним.
4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Как продлить аренду земельного участка: порядок действий

Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.

Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:

• наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
• ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
• ФИО, адрес и другие данные арендатора;
• просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
• реквизиты ранее заключенного контракта;
• срок истечения действующего контракта;
• основания о преимущественном праве на продление договора;
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
• дата заявления и подпись арендатора.

Аренда земельного участка под ИЖС – что изменилось?

В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.

Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).

Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.

Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.

Земля под объектами незавершенного строительства

Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов. Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст. 39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.

• Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
• Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
• Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.

Как упрощенно продлить аренду земельного участка

Условия продления аренды земельного участка могут быть различны в зависимости от отношений между арендатором и арендодателем, а также от специфики самого участка. Дополнительное соглашение о продлении можно заключить как в форме отдельного документа, так и внести соответствующую формулировку в существующий договор аренды.

В случае упрощенного продления аренды земельного участка следующие условия могут быть установлены:

1. Запрет на действия, которые могут негативно сказаться на состоянии участка или его окружающей среды.
2. Обязательное уведомление арендодателя о намерении продлить аренду в определенный срок до истечения текущего срока аренды.
3. Составляем договор продления аренды с указанием срока продления.
4. Продление аренды осуществляется без проведения новых торгов или конкурсов.

В случае упрощенного продления аренды земельного участка необходимо учесть, что срок продления может быть ограничен. Также при продлении аренды могут быть установлены дополнительные арендные платежи или иные условия, которые будут указаны в договоре.

Продолжение арендных отношений в отношении земельного участка в упрощенном порядке возможно в случае, если срок и условия продления были оговорены в исходном договоре аренды или дополнительном соглашении. Или если арендодатель и арендатор достигли соглашения о продлении аренды в специальные установленные законодательством сроки и условия.

Тип продления	Наличие запрета на действия	Необходимость уведомления арендодателя	Сроки продления	Наличие арендных платежей
Упрощенное продление	Да	Да	Ограничен	Возможны
Продление по дополнительному соглашению	Зависит от договора	Зависит от договора	Зависит от договора	Зависит от договора

Условия продления аренды

В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:

1. Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
2. Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.

На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:

• если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
• при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
• если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
• если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.

Надо ли Оформлять Недострой для Продления Аренды

• прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
• принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
• изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
• правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам. За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было.

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2022 № 14880/10 по делу № А65-36364/2022СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2022 № Ф05-15965/2022 по делу № А40-85717/2022, ФАС Центрального округа от 19.03.2022 по делу № А35-7851/2022).

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Если закончился срок аренды участка без строений

После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.

Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.

Аренда участка на неопределённый срок

Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.

Юристы АН «Правозем» помогают арендаторам земельных участков, попавшим в подобные ситуации. Мы получаем в Минстрое разрешения на строительство с уже просроченными договорами аренды. Также вводим построенные объекты в эксплуатацию и оформляем права собственности. После чего продлеваем договоры аренды в администрации без проведения торгов.

Кроме того, мы получаем градостроительные планы земельных участков и проводим все виды инженерных изысканий. На основании этого составляем проектную документацию и регистрируем её в ИСОГД с дальнейшим получением разрешения на строительство. Подсказываем, какие требования предъявляются к различным видам строительных объектов для успешной сдачи в эксплуатацию. Помогаем с арендой различных участков компаниям и физическим лицам.

Способы продления аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:

Способ	Описание
Подписание сторонами нового договора	В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки
Заключение дополнительного соглашения	Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору
Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка	Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях

Пример договора аренды

При составлении договора аренды обязательно должна быть указана информация:

1. Необходимо точно указать, какая территория является предметом соглашения: указать адрес, назначение.
2. Фиксируется срок аренды и дата окончания действия подписанного документа.
3. Информация о наличии или отсутствии объектов на участке.
4. Есть ли какие-либо обременения или ограничения на эту недвижимость.

При составлении арендного соглашения должны быть рассмотрены:

1. Права и обязанности договаривающихся сторон.
2. Причины, по которым договор может быть расторгнут и порядок действий в этом случае.
3. Меры ответственности при нарушении положений документа.
4. Возможность продления договора и то, как это необходимо оформить.
5. Фиксируется порядок действий при разрешении возможных спорных ситуаций.

Похожие записи:

• Региональный капитал в Московской области на четвертого ребенка в 2024 году
• Оплата за детский сад в 2024 году Иркутск куда что расчисляеетя
• Льготы студентам на ЖД билеты в 2024 году на поезда дальнего следования