Нужно ли платить налог при обмене квартиры на квартиру

15.02.2024 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при обмене квартиры на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Особенности мены долей

2. Оценивание стоимости недвижимости

3. Зачем обменивать квартиру?

4. Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

5. Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

6. Возможные проблемы при обмене квартиры на другую

7. Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

8. Как считать НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены

9. Налог при обмене квартиры: понятие имущественного вычета и способы оплаты, особенности и нюансы налогообложения, как определить налоговую базу

10. Как продать квартиру без уплаты налогов?

11. Комментарий эксперта: когда можно избежать уплаты налога при обмене недвижимостью

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Особенности мены долей

Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.

Нельзя меняться долями в следующих случаях:

какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.

Оценивание стоимости недвижимости

Результатом оценки недвижимости становится рыночная и кадастровая стоимость, причем практически невозможно найти 2 квартиры, которые будут стоить одинаково до рубля. В этом случае можно договориться с партнером по обмену, что, несмотря на небольшую разницу, вы готовы обозначить их равноценными без последующих доплат и других бумажных сложностей. В большинстве случаев после этого удастся избежать претензий со стороны налоговой, ведь никто не запрещает продавать недвижимость дешевле ее фактической стоимости.

При этом нужно быть готовым к некоторым математическим расчетам. Кадастровая стоимость квартир разная, и узнать точные суммы возможно на сайте Росреестра по кадастровому номеру. После этого определяется более дорогой вариант, и проводятся вычисления:

— Стоимость обеих умножается на 0,7 для получения минимально возможного ценника;

— Высчитывается разница;

— Из разницы высчитывается сумма, подлежащая налогообложению.

Таким образом, в редких случаях при обмене равноценного жилья все равно приходится оплачивать налог, ведь из-за кадастровой стоимости выходит, что одна из сторон совершило весьма выгодную сделку, и государство не против получить свою причитающуюся долю.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
договор обмена;
договоры социального найма для обеих квартир;
ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
копии паспортов квартиросъемщиков;
справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:

техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
удостоверение личности каждой из сторон сделки;
согласие супруга, если объект приобретён в браке;
согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).

Особенности проведения сделки:

Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
До подписания определяются порядок и условия доплаты;
Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).

Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.

Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Возможные проблемы при обмене квартиры на другую

Какие существуют подводные камни при обмене квартир:

При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.

Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
Паспорта участников сделки
Выписка из БТИ
Кадастровый паспорт объектов недвижимости
Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
Документы на право владения землей
Акт проведения межевания участка
Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

купленных по договору купли-продажи;
полученных в обмен по договору мены;
полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
полученных в порядке приватизации.

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.

Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире никакой роли не играет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

полученных в собственность до 2016 года;
полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).

Как считать НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.

Если мужчина и женщина живут вместе в гражданском браке, и один из них подарил другому квартиру, одаряемый платит НДФЛ в размере 13%. Одаряемому сразу после уплаты налога можно продать квартиру. Чтобы не платить повторный налог, предоставьте декларацию об уплате НДФЛ во время дарения квартиры и переоформления документов. Но это работает, только если продаете квартиру по кадастровой стоимости.

Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку . Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.

Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.

Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.

К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.

Если вы задумались о продаже собственного жилья, наверняка рассчитываете приобрести новое. Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Особенно выгодные условия – со ставкой менее 4,9% – предлагаются по программе с господдержкой для семей с детьми.

НДФЛ в России для резидентов составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов эта цифра возрастает до 30%.

Важно понимать, что это разграничение не имеет никакого отношения к гражданству. Можно быть гражданином РФ, но не быть налоговым резидентом России. И наоборот – им вполне может быть иностранец без российского паспорта.

Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.

Во-первых, необходимо определить налоговую базу, с которой будет рассчитываться налог. Это актуально для жилой и коммерческой недвижимости, приобретенной после 2016 года.

В этом случае НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух:

реально вырученные средства по договору купли-продажи;
70% от кадастровой стоимости жилья (отражена в выписке из ЕГРН или в соответствующей справке из Росреестра, заказать которые можно в МФЦ).

Такое правило было введено для борьбы с серыми схемами, посредством которых недобросовестные продавцы и риелторы пытались обмануть государство, преуменьшая уплачиваемый налог.

Приведем пример расчета. Игорь продал жилой дом, доставшийся ему по наследству 2 года назад. По договору купли-продажи вырученная сумма составляет 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость недвижимости по данным Росреестра – 5,2 млн рублей. 70% от этой суммы – 3,64 млн рублей. Это и есть налоговая база.

Налог при обмене квартиры: понятие имущественного вычета и способы оплаты, особенности и нюансы налогообложения, как определить налоговую базу

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Как продать квартиру без уплаты налогов?

Комментарий эксперта: когда можно избежать уплаты налога при обмене недвижимостью

При обмене недвижимостью в России часто возникает вопрос о налогообложении данной операции. Однако существуют случаи, когда можно избежать уплаты налога при обмене недвижимостью.

Во-первых, освобождение от налога возможно при условии, что взамен переданной недвижимости получается недвижимость такой же или большей стоимости. В этом случае необходимо, чтобы стоимость нового объекта была не меньше стоимости переданного имущества. Также важно учесть, что обмен недвижимостью должен осуществляться между резидентами РФ.

Во-вторых, основанием для освобождения от налога может быть наличие договора обмена недвижимостью. В договоре должно быть прописано, что обмен проходит без дополнительных платежей и если передаваемая и получаемая недвижимость находятся на территории одного и того же субъекта РФ.

Также следует учесть, что при обмене недвижимостью с долгосрочным лизингом действуют особые правила налогообложения. В данном случае уплата налога происходит только при снятии объекта с лизинга владельцем.

Освобождение от налога при обмене недвижимостью в России предусмотрено законодательством, однако требует строгого соблюдения условий и наличия необходимых документов. Поэтому перед проведением данного вида операций рекомендуется проконсультироваться с профессиональным налоговым консультантом или юристом, который поможет определить возможность избежать уплаты налога и оформить сделку в соответствии с требованиями закона.