Что можно открыть в нежилом помещении без отдельного входа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно открыть в нежилом помещении без отдельного входа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Получить статус нежилого может только помещение, под которым нет жилых квартир. То есть, теоретически, в нежилой фонд можно перевести и квартиру на втором этаже, но при условии, что под ней располагается коммерческий объект. На практике такое встречается редко, поэтому в подавляющем большинстве квартиры «под нежилое» выкупаются на первых этажах многоквартирных домов.

Пошаговая инструкция по установлению

1. Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.

   Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.

2. Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
3. Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
   • заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
   • юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
   • техническая документация из БТИ;
   • проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
   • разрешение жильцов многоквартирного дома;
   • разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.
4. После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
5. При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.

   Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.

6. Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
7. Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

Если отдельный вход предполагается для нежилого помещения в МКД, то проект должен быть согласован с собственниками квартир, расположенных в этом МКД. Причем количество голосов «за» должно быть более 2/3 от общего число собственников квартир, расположенных в данном МКД для соблюдения кворума.
Сделать это можно через управляющую компанию, которая обслуживает дом. С её помощью проводится собрание жильцов по установленным правилам. К этому моменту должна быть готова, как минимум, эскизная часть проекта, чтобы жильцы понимали, как будет выглядеть их дом после завершения работ.

Если отдельный вход разрабатывается для помещения в коммерческом здании, на первом этапе достаточно подписи владельца здания.

Затем – вторая часть согласования. С проектом нужно ознакомить БТИ, СЭС, пожарный надзор и иные инстанции – в зависимости от назначения помещения.

Каждая инстанция оценивает отдельный вход с точки зрения безопасности и функционала.

Когда все дают своё согласие, наступает время получить разрешение от местных органов самоуправления. Как правило, они оценивают внешний облик будущей входной группы: не нарушает ли архитектуру здания, вписывается ли в среду.

Работы по возведению входной группы лучше доверить профессионалам. Хорошая подрядная организация будет нести ответственность за все этапы строительства и даст гарантию на конструкцию. Профессиональные строители возведут отдельный вход в соответствии с проектом, и в дальнейшем будет легче получить ввод в эксплуатацию. После оценки жилищной комиссии с полученным актом о проведённой перепланировке можно обращаться:

• в организацию, предоставляющую кадастровые услуги, за новым техническим паспортом;
• в Управление Росреестра за новой выпиской.

Только так все документы будут в порядке, и отдельный вход в коммерческое (нежилое) помещение не вызовет вопросы проверяющих.

Офис в жилом доме: как это сделать легально?

Итак, нежилое помещение (офис) в многоквартирном доме может находиться лишь в том случае, если вход в него – отдельный. Некоторые юристы апеллируют к тому, что в офис может быть два входа: один – снаружи, второй – изнутри. Однако ч.2 ст.22 ЖК РФ эту лазейку закрывает:

Важно! После перевода из жилого помещения в нежилое помещение, должна быть исключена возможность доступа туда с использованием помещений, обеспечивающих доступ к квартирам.

Если буквально трактовать нормы Жилищного кодекса, вход в офис не может обеспечиваться изнутри. Но нюанс всё-таки есть. Если индивидуальный предприниматель или лицо, снимет квартиру и зарегистрируется в ней. В таком случае, его персональный офис может располагаться в жилом помещении и даже иметь табличку, указатель.

Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?

Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2015 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2019 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.

Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2019 года, и это решение является окончательным.

Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.

Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом.

Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.).

Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.

Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:

• дополнительная звукоизоляция;
• средства пожарной защиты;
• охранная сигнализация;
• оборудование для поддержания санитарной гигиены;
• сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
• собственная парковка и придомовая территория.

Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных.

Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).

Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.

Ответственность за незаконное переустройство

Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить. За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование. Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.

Контролирующие органы должны признать перепланировку законной, т. е. отвечающей всем требованиям, тогда разрешение будет выдано. Когда выясняется, что незаконное переустройство не соответствует нормам СНиПов и СанПиНов, то собственника не только обязывают уплатить штрафные санкции, но и вернуть его к первоначальному виду.

Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.

Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.

Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.

Где и как можно отдельный вход в СПб

Законодательство регламентирует согласование отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре. Перед изготовлением проекта устройства отдельного входа, необходимо получить в КГА разрешительное письмо на проектирование. Без наличия разрешительного письма приступать к изготовлению проекта было бы преждевременно. Комитет по градостроительству и архитектуре выдаёт разрешительное письмо на проектирование отдельного входа после ознакомления с пакетом исходной документации, куда входят следующие документы:

• заявление от собственника;
• правоустанавливающие документы на помещение (копии);
• технический паспорт на помещение;
• ситуационный план;
• фотофиксация фасадной части здания, где планируется размещение входной группы;
• чертёж устройства входа.

На основании и с учётом условий указанных в разрешительном письме КГА, проектный отдел разрабатывает проект устройства отдельного входа. После изготовления, проект устройства отдельного входа в течении 30 дней согласовывается в КГА.

Нам доверяют звезды!

Разрешение на отдельный вход в нежилое помещение

Как уже говорилось, устройство отдельного входа — мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость, как разработки проекта, так и его согласования, зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно «стереть ноги». Вкратце пробежимся по этапам процедуры оформления работ.

Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое необходимо получить разрешения от ГБУ «ГлавАПУ» (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том, где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений. И только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая, в свою очередь, переведет их в Управу, где решение по ним примут народные депутаты вашего округа.

Если процесс не забуксует на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд). Только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.

В случае, если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, вы можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.

Устройство входных групп

Самыми распространенными входными группами на сегодняшний день являются входы в различные магазины. Как правило, здесь применяются практически все компоненты, используемые в разнообразных входных группах зданий других назначений, которые оформляются в один дизайнерский элемент.

Первой составляющей являются входные двери, которые должны быть как функциональными, так и безопасными. Двери различаются по вариантам открытия, и имеют следующие виды:

• Распашные — существуют автоматические и ручные типы дверей. Этот вид подходит для бутиков и узкоспециализированных магазинов с небольшим клиентопотоком.
• Маятниковые — система открывания дверей в разные стороны, которая широко используется в больших входных тамбурах.
• Радиусные — используются в группах с большой фасадной площадью. Это связано с большим радиусом открывания дверей (минимум 1,5 м). Применяются в больших торговых объектах, отелях и других подобных строениях. Также целесообразно применение в зданиях, имеющих полукруглый фасад.
• Раздвижные — широко применяются в торговых центрах. Во многих дверях присутствует система, позволяющая в случае внезапной давки распахнуть двери — для этого на них просто необходимо нажать изнутри.

Следующим компонентом входной группы можно назвать онинг — различные конструкции, закрепляющиеся непосредственно над входной частью с помощью специальных приспособлений. Также возможна установка на дополнительные металлические сооружения. Происходит от английского слова awning, которое означает навес.

Я вам настоятельно рекомендую проанализировать возможность функционирования бизнеса без помещения или у себя дома, и только потом заниматься поиском нежилого помещения.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

Да, сначала о типичных ошибках, допускаемых владельцами помещений, пригодных для ведения бизнеса. Почему так? А потому что нерациональное распоряжение ресурсами по всем законам экономики ведет к краху. Человек, не поставивший себе конкретной цели, вряд ли достигнет желаемого результата, а он практически всегда представляется одинаково: возможность вести обеспеченную жизнь. Иными словами, нужен достойный доход.

Итак, начнем хит-парад наиболее распространенных ляпов.

Природа этой ошибки имеет психологические корни. Зайдя в цоколь собственного дома (например), будущий предприниматель порой смотрит на него с отвращением. Облупившиеся стены, влажные разводы на потолке, подгнившие доски пола и прочие «прелести» запустения как бы неслышно вопрошают: «Какой бизнес можно открыть в подвальном помещении, да еще в таком?» Руки сами тянутся к мастерку, терке и прочим инструментам. Это можно. Навести элементарный порядок, наверное, необходимо. А вот вкладываться в капитальный ремонт не стоит до тех пор, пока не выработана концепция коммерческого использования помещения. Масштабные работы не только могут оказаться напрасными – есть вероятность, что они принесут вред.

Пример – снесена перегородка, казавшаяся ветхой. Не исключено, что потом ее придется вновь ставить и тратить на это деньги. Стена отлично оштукатурена, выровнена и зашпаклевана по профилям, и вдруг оказывается, что на ней не хватает розеток. В общем, можно «утром ремонт, а вечером идея», но сначала всегда она.

Хотят разрешить вести малый бизнес в «некоммерческих» помещениях

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

• Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
• Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
• Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
• Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
• Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
• Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
• Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
• Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Плюсы и минусы открытия фитнес-клуба или тренажерного зала в нежилом помещении

Открытие фитнес-клуба или тренажерного зала в нежилом помещении имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы:

• Более доступные цены на аренду нежилых помещений по сравнению с жилыми помещениями.
• Больше возможностей для организации и обустройства спортивного зала.
• Возможность создания уникального дизайна и атмосферы.
• Более широкий выбор помещений различного размера и расположения.

Минусы:

• Дополнительные расходы на переоборудование помещения под тренажерный зал или фитнес-клуб.
• Необходимость получения разрешительной документации для открытия подобного бизнеса в нежилом помещении.
• Возможные сложности с парковкой для клиентов, особенно если помещение находится в центре города.
• Необходимость привлечения достаточного количества клиентов для обеспечения достаточной доходности бизнеса.

Открытие фитнес-клуба или тренажерного зала в нежилом помещении требует изучения всех нюансов и особенностей данного вида бизнеса. Однако, при правильном подходе и учете всех факторов, такой вид деятельности может быть успешным и прибыльным.

Возможность открытия магазина в жилом помещении

В России существует законодательство, которое регламентирует возможность использования жилых помещений под коммерческую деятельность. Данное законодательство определяет, какие виды деятельности можно вести в жилых помещениях, а какие запрещены.

Жилое помещение – это здание или квартира, предназначенные для проживания граждан. Однако, статья 16 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что жильцы имеют право вести коммерческую деятельность в своем жилом помещении без разрешения других собственников жилых помещений в доме.

Главное условие – это соблюдение допустимых видов деятельности. Они определены статьей 16 Жилищного кодекса и заключаются в том, что в жилом помещении можно вести только те виды деятельности, которые не нарушают права и комфорт жильцов соседних квартир.

Коммерческая деятельность в жилом помещении может быть разрешена только на отдельный вход или отдельное помещение, не связанное с жилым пространством. Если жилой дом был построен для коммерческой или гостиничной деятельности, то запрещается менять его назначение на жилое.

Таким образом, возможность открытия магазина в жилом помещении есть, но только при соблюдении определенных условий, предусмотренных законом.

Преимущества и недостатки открытия магазина в жилом помещении

Преимущества:

• Большинство граждан имеют жилье, поэтому открытие магазина в жилом помещении может быть более доступным вариантом для ведения бизнеса.
• Для жильцов магазин, расположенный в том же здании, где они проживают, может быть удобным и экономить время на посещение других магазинов.
• Данное помещение уже имеет отдельный вход и планировку, что может упростить организацию коммерческой деятельности.
• Возможность применения нежилых помещений к коммерческой деятельности предусмотрена законом, если нормы пожарной безопасности и правилами жилищного кодекса соблюдаются.

Недостатки:

• Ваш магазин должен соответствовать нормам эстетической и функциональной совместимости с жилыми помещениями, чтобы не нарушать покой и комфорт жильцов.
• Некоторые многоквартирные дома имеют запрет на открытие коммерческих точек, и это может создать сложности при открытии магазина в таком здании.
• Закон может использовать конкретные условия для открытия магазинов в жилом помещении, например, запрет предпринимательской деятельности в домах, используемых для гостиничных услуг.
• Ограничения времени работы магазина и возможные претензии от жильцов могут быть другими проблемами, с которыми вы столкнетесь.

В 2014 году был разработан единый ГОСТ об основных требованиях к хостелам. Первая версия закона содержала множество норм и предписаний, но не рассматривала хостел в квартире, как отдельный вид. Но как раз квартирные хостелы набирали популярность, благодаря цене и удобству.

Важно! Открытие хостела в многоквартирном доме вызывало недовольство жителей, которые постоянно жаловались на грязь в подъезде, шум и подозрительных незнакомцев. И вот в 2016 году разработали пакет поправок ГОСТа.

Конфликт жителей и хостельеров был разрешён. Вместе с тем закрыли 41 хостел за нарушения правил техники безопасности, санитарных норм и приют нелегальных мигрантов. Туристы вздохнули с облегчением.

Третьего марта того же года, согласно постановлению Верховного Суда РФ, право размещения хостелов в жилых домах было юридически подтверждено.

Открыть хостел в жилом многоквартирном доме теперь можно при соблюдении определенных условий.

• Площадь под хостел, которая находится в жилом фонде, должна быть переведена в нежилой.
• Хостел должен быть оборудован отдельным входом.
• Помещение может находиться только на первом этаже жилого дома. Либо на втором, если первый уже занят нежилыми площадями.

Похожие записи:

• Максимальное допустимое превышение скорости в 2024 году
• Как выдаются номера в ГИБДД 2024 году
• Выплаты за 3 ребенка в 2024 Челябинская область